“好房子”的建設是一個長期過程，作為“滿足人民群眾美好生活需要的重要承載者”，廣西建科院一直在提高住宅品質、改善安居質量的道路上不斷探索實踐，取得了顯著的成果，河池市大任產業園保障性租賃住房項目便是“好房子”探索實踐的成功典范。該項目是廣西建科院工程總承包項目，從用地規劃調整、項目建議書、可研、保租房認定、方案、初步設計及施工圖，為業主提供專業的“一站式服務”。該項目以工業園區內社區服務為載體，通過前期供需配比調研，始終圍繞園區職住平衡，配套園區綠色低碳“產業鄰里社區”產業工人及高管樓，建設多場景結合，集配套服務、居住、生活為一體的漫步式生活街區，滿足產業園企業員工的住房需求，加快完善住房保障體系，促進園區實現產城融合。項目設計滿足節能等強制性通用規范要求，并植入綠色低碳理念，實施“全裝修”成品交房，同步推行投融資、規劃設計、建設、運營一體化模式，為業主實現資產證券化的目標進行全過程管控。該項目于2023年2月簽訂合同，至12月已完成80%的回款。項目的建設已獲得2852.71萬元中央補助資金及3.2億元銀行貸款額度（已發放貸款1.1億元），各項服務均獲得業主方、總包方的一致好評。
綜合市場地塊效果圖
孵化中心地塊效果圖
1.供需調研
項目前期對產業園區內14個企業共4291人及后續入園意向企業進行了住房租賃意向調查，通過供需配比調研，始終圍繞職住平衡，配套1579套園區職工樓，分期建設，目前完成了市場地塊地下室及7#、8#樓，共331套，包含單套間E型52套、一房一廳F型104套、單套間D型175套，企業報名351套，供不應求，滿足產業園建設發展需求，加快完善住房保障體系，促進園區實現產城融合。
項目戶型分配
河池市大任產業園保障性租賃住房項目實景圖
2.整體布局
項目綜合市場地塊以社區服務為載體，多場景結合，集商業、居住、生活為一體的漫步式生活街區，設置禮儀廣場、社區廣場主要空間節點，通過主街縱向串聯形成生活空間主軸，樓間橫向街道形成滲透界面，院落式圍合節點，進一步豐富空間形態和趣味，為形成不同的生活場景提供可能。造型上通過公建化立面設計手法，形成富有韻律變化的表皮肌理，展現出精致簡潔的建筑造型。
空間形態構思理念
項目孵化中心地塊內建筑單體臨江建設，沿江呈扇形伸展布置，建筑造型采用一體化設計，將陽臺、衛生間、空調外機等元素通過曲線線條有機統一，形成現代簡約的建筑造型。視線上整體以沿江方向為主要的視覺朝向，充分發揮項目的自然資源優勢，提高居住品質和商品價值。景觀上通過借景與造景雙管齊下，住戶既可遠眺四周山清水秀的開闊景觀，又可享受內部休閑趣味的怡人景觀。
“產業鄰里社區”漫步式生活街區
3.戶型設計
項目綜合市場地塊定位為職工配套宿舍樓，在戶型設計上主要以40平方米至55平方米的單套間及一房一廳戶型為主。項目孵化中心地塊定位為高管樓，在戶型設計上主要以70平方米面積的一房一廳、Loft及大單間戶型為主，滿足大任產業園企業高管居住需求，適當提升社區生活品質。
4.綠色低碳“好房子”探索實踐
本項目秉承“好房子”建設理念，所謂“好房子”的定義是：以滿足人民對美好生活不斷增長的需求為出發點，旨在實現從“住有所居”到“住有宜居”的轉變。它必須滿足以下基本標準：健康舒適、安全耐久、綠色低碳、智能便捷、和諧美好。按“全裝修”標準建設，配套家電、家具、智能鎖等軟硬裝修，考慮地方經濟水平及成本控制，本項目按《綠色建筑評價標準》（GB/T50378-2019）基本級進行設計建造，將景觀結合海綿城市及可再生能源設計。項目規定性指標滿足廣西壯族自治區《居住建筑節能設計標準》（DBJ/T45-096-2022）規定的各項指標，滿足節能通規要求。項目可再生能源應用主要采用太陽能光電技術，通過在屋面鋪設高效太陽能光伏板，供項目地下室及公共區域照明用電。項目通過景觀設計手段，設置下沉綠地、復雜型生物滯留、透水鋪裝、雨水回收調蓄池、地面生態停車場、地面綠地等海綿城市技術措施，綜合市場地塊年徑流總控制率70.53%，年污染物去除率52.90%，孵化中心地塊年徑流總控制率為70.35%，年污染物去除率為52.77%，均符合《河池市海綿城市建設專項規劃》場地內多年平均徑流量控制率≥70%，年徑流污染消減率≥50%的要求。
“好房子”理念
“好房子”可感知指標
本項目采用EPC總承包模式，2023年由于在建設階段人工費與材料費上漲，實際預算超出了中標價格，使得項目成本難以得到充分覆蓋。為此，我們通過優化設計來進一步節省資金，并降低整體施工的難度。
主要優化內容一覽表
項目按照《建筑碳排放計算標準》（GB/T51366-2019），可實現建筑全生命周期碳排放分析，包含建材生產、運輸、建造、運行、拆除、碳匯計算等內容。經計算，綜合市場地塊9棟樓保租房的碳排放強度在2016年執行的節能設計標準的基礎上降低了40-59%，碳排放強度降低了7.06-16.94kgCO2/(㎡?a)；孵化地塊6棟樓保租房的碳排放強度在2016年執行的節能設計標準的基礎上降低了41.5-48.5%，碳排放強度降低了24.17-26.60kgCO2/(㎡?a)。以孵化地塊為例計算，設計優化前，碳排放總量為2932.07tCO2, 優化后，碳排放總量為2199.05tCO2, 比優化前總量減少了733.03tCO2,，減碳效果顯著。項目榮獲2023年度中國建筑科學研究院有限公司《工程數字化2023綠色低碳建筑數字化優秀應用項目》。
建筑全生命周期碳排放情況（優化前）
建筑全生命周期碳排放情況（優化后）
項目榮獲中國建研院工程數字化2023綠色低碳建筑數字化優秀應用項目。
獲獎證書
5.土地使用
項目綜合市場地塊、孵化中心地塊原用地性質分別為三類工業用地、教育科研用地，通過論證調整控制性詳細規劃的可行性，將地塊切分，在園區單獨劃出居住用地用于建設保障性租賃住房，項目地塊用地性質調整為二類居住用地。本項目在符合法律法規和符合規劃、權屬不變、滿足安全要求、尊重群眾意愿的前提下，用于建設保障性租賃住房，并變更土地用途，不補繳土地價款。項目的地塊變性可以充分挖掘地塊價值，提高土地高效利用，實現土地資源的集約化利用，增加商業兼容比，促進各業態功能復合。
6.設計優化
本項目為EPC總承包，“限價設計”貫穿全過程，因項目后續建設階段人工費上漲及上控價下浮，導致實際預算價高于中標價，無法覆蓋項目建設成本。市場地塊與孵化地塊經過與業主及施工總包方多次探討后進行“二次優化”設計，項目綜合市場地塊通過優化結構基礎、欄桿材料、部分結構連板、屋面ALC造型、綠化屋面、部分工程做法、智能化設備、消防噴淋、亮化工程等設計內容;項目孵化中心地塊在保證保租房套數不變的前提下，通過減少4#樓和相應地下室及優化地塊西南角高邊坡支護、結構基礎、戶型、建筑外立面造型、地塊內水渠改造、智能化設備、亮化工程等設計內容，項目結合實際建設情況及后期運營需求，通過設計優化，項目共計節約建設資金1323.2萬元，同時大大降低了項目的整體施工難度，確保項目有序推進。
河池市大任產業園保障性租賃住房項目與國家政策及發展與時俱進，本項目隨著工程進度推進，分別以“保障性住房是綠色低碳排頭兵”“雙碳目標下產業鄰里社區綠色低碳實踐”“雙碳目標下產業園區保障性租賃住房好房子建設實踐路徑探索”為題，在2023年5月沈陽召開的第十九屆國際綠色建筑與建筑節能大會、2023年11月深圳召開的可持續建筑環境亞太地區會議、2024年10月北京召開的建設“好房子”暨“中國建造”高質量發展論壇等全國性會議上作了三次宣傳和經驗分享。項目的建設一定程度上解決了園區產業人口的住房需求，優化園區用地結構和住房供應結構，提升園區的形象和品位，有助于促進區域經濟社會的協調發展，提升本地居民及新市民的生活質量和空間環境品質，增加園區開發帶來的人口、產業等多方聯動效能，促進園區產業可持續發展，是堅定實施擴大內需戰略、構建新發展格局的重要路徑。
未來，廣西建科院將牢牢抓住讓人民群眾安居這個基點，以實現讓人民群眾住上更好的房子為目標，持續研究和探索建造“好房子”的創新實踐，為提高住宅品質、推動綠色低碳發展貢獻智慧和力量。
文稿：楊 帆
編輯：黃 臻
一審：黎慶炎
二審：高 鋒
三審：龐耀國
